El regimen de las Sociedades de Inversion Inmobiliaria SOCIMI como alternativa a la holding inmobiliaria
Cuando el patrimonio empresarial del grupo holding incluye una cartera significativa de inmuebles en arrendamiento, el empresario puede plantearse si es mas eficiente mantener esos inmuebles dentro de la estructura holding ordinaria o si conviene crear una Sociedad Anonima Cotizada de Inversion Inmobiliaria (SOCIMI). Las SOCIMI son entidades que invierten principalmente en inmuebles destinados al arrendamiento y que cotizan en bolsa, beneficiandose de un regimen fiscal especial en el IS: tipo del 0% sobre los beneficios procedentes del arrendamiento de inmuebles (en lugar del 25% general), con el compromiso de distribuir al menos el 80% de esos beneficios como dividendo. Sin embargo, los dividendos distribuidos a socios con participacion significativa (5% o mas) que tributen en el IS espanol al tipo normal estan sujetos a un gravamen especial del 19% en la SOCIMI, lo que puede reducir o eliminar la ventaja del tipo 0% para el holding familiar que sea accionista mayoritario de la SOCIMI.
La decision entre mantener los inmuebles en la holding ordinaria (que tributa al 25% en IS sobre los ingresos netos de arrendamiento, con la deduccion de amortizacion, intereses y gastos) o constituir una SOCIMI (con IS al 0% pero con la obligacion de distribuir el 80% de los beneficios y con el gravamen especial del 19% sobre los dividendos al socio holding) depende de multiples factores: el nivel de apalancamiento de los inmuebles (si los inmuebles tienen mucha deuda hipotecaria, el beneficio neto es reducido y la ventaja del 0% es menor), la necesidad de liquidez del grupo (si la holding necesita reinvertir los flujos del inmobiliario en otras inversiones sin distribuirlos, la obligacion de distribucion del 80% de la SOCIMI puede ser un obstaculo), y el plan de salida (si el empresario planea vender los inmuebles en el futuro, la SOCIMI puede ser mas eficiente si el comprador valora la estructura SOCIMI).
La holding inmobiliaria: fiscalidad del arrendamiento de inmuebles en el IS
Si el grupo decide mantener los inmuebles en la estructura holding ordinaria (en lugar de crear una SOCIMI), la holding o una filial inmobiliaria tributa en el IS al 25% sobre el rendimiento neto de los arrendamientos. Los gastos deducibles son: la amortizacion del inmueble (segun los coeficientes de las tablas de amortizacion del IS, habitualmente el 3% anual sobre el precio de adquisicion del elemento de construccion sin incluir el suelo), los intereses de la hipoteca del inmueble (con el limite del 30% del EBITDA del articulo 16 LIS), los gastos de mantenimiento y reparacion, el IBI, los seguros, los gastos de administracion y gestion, y los honorarios de agencia. Una cuestion relevante para la holding inmobiliaria es si el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad economica (con al menos una persona empleada a jornada completa para la gestion de los alquileres) o una mera actividad de gestion de activos patrimoniales (sin persona empleada). Esta distincion es relevante para el test de actividad de la holding: si los inmuebles en arrendamiento estan en la holding y no constituyen actividad economica (porque no hay persona empleada), son activos no afectos que reducen el ratio del test de actividad y pueden hacer que la holding no supere la prueba de entidad no patrimonial.
La filial inmobiliaria de la holding: separar el riesgo y optimizar la fiscalidad
La mejor solucion para los grupos holding con patrimonio inmobiliario significativo suele ser la creacion de una filial inmobiliaria separada de la holding y de las filiales operativas. Esta filial inmobiliaria es propietaria de todos los inmuebles del grupo (tanto los que se arriendan a terceros como los que utiliza el grupo para su propia actividad, que en este caso se arrendan a las filiales operativas en condiciones de mercado). La filial inmobiliaria tributa en el IS al 25% sobre sus rendimientos netos de arrendamiento, y los dividendos que distribuye a la holding quedan exentos al 95% en el IS de la holding (aplicacion del articulo 21 LIS). La holding no consolida los riesgos inmobiliarios con los riesgos operativos de las filiales, y la filial inmobiliaria tiene una estructura de balance clara y separada que facilita la valoracion y la eventual transmision independiente del patrimonio inmobiliario. Para el diseno de la estructura inmobiliaria del grupo holding y la eleccion entre holding inmobiliaria ordinaria y SOCIMI, LRB Tax y Legal elabora el analisis comparativo de las alternativas y la estructura optima para cada situacion. Para la valoracion de los inmuebles de la holding y los informes periciales sobre el tratamiento fiscal del arrendamiento ante la AEAT, ValiTax elabora informes periciales de valoracion inmobiliaria y fiscalidad del arrendamiento en holdings y SOCIMI. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
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