La holding como vehiculo de inversion en inmuebles: ventajas y consideraciones
La inversion inmobiliaria a traves de una sociedad holding es una estructura habitual para las familias con patrimonio inmobiliario significativo. La holding inmobiliaria (que puede ser una filial patrimonial de la holding familiar general, o una holding especializada en inmuebles) centraliza la propiedad de los inmuebles, percibe las rentas de arrendamiento, financia las adquisiciones y gestiona el portfolio de activos. Las ventajas de esta estructura frente a la tenencia directa de inmuebles por personas fisicas son: el IS del 25% aplicado a las rentas de arrendamiento de la sociedad es habitualmente inferior al tipo marginal del IRPF del propietario persona fisica (que puede alcanzar el 47%); la sociedad puede deducir todos los gastos relacionados con el inmueble (amortizacion, intereses, gastos de mantenimiento y reparacion, seguros, IBI) sin las limitaciones que aplican en el IRPF de la persona fisica; y la venta futura del inmueble a traves de la sociedad puede beneficiarse de la exencion del articulo 21 LIS si la sociedad tiene la forma de filial participada en mas de un 5% por la holding.
La sociedad de arrendamiento de inmuebles: requisitos para la actividad economica
Para que la sociedad holding que arrienda inmuebles se considere que desarrolla una actividad economica de arrendamiento (y no sea calificada como entidad patrimonial), la LIS y la jurisprudencia exigen que la actividad cuente con los medios materiales y humanos necesarios para su desarrollo. En particular, el arrendamiento de inmuebles se considera actividad economica cuando para la ordenacion de la actividad se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si la sociedad tiene cinco inmuebles arrendados pero no tiene ninguna persona empleada (porque toda la gestion la realiza el socio administrador sin contrato laboral, o se subcontrata a una agencia), la AEAT puede concluir que la sociedad no desarrolla actividad economica y calificarla como entidad patrimonial, lo que excluiria las participaciones en esa sociedad de la exencion de empresa familiar en el IP y en el ISD.
El IVA en el arrendamiento a traves de la holding: exenciones y renuncia a la exencion
El arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda esta exento de IVA, lo que significa que la holding arrendadora no repercute IVA en los alquileres residenciales y no puede deducir el IVA soportado en los gastos del inmueble. El arrendamiento de locales comerciales, oficinas, naves industriales y otros inmuebles no residenciales esta sujeto y no exento de IVA al tipo general del 21%. Cuando la holding arrienda un inmueble que se destina a una actividad que da derecho a la deduccion del IVA (por ejemplo, una oficina a una empresa), puede ser conveniente que el arrendatario renuncie a la exencion del IVA (si el inmueble fuera residencial y existiera la posibilidad de renuncia) para que la holding pueda deducir el IVA soportado en la construccion o rehabilitacion del inmueble. La planificacion del IVA en la holding inmobiliaria es un aspecto critico que el asesor fiscal debe analizar caso por caso. Para la planificacion fiscal de la holding inmobiliaria y la optimizacion del IVA en el arrendamiento, LRB Tax y Legal asesora en la estructura optima de inversion inmobiliaria a traves de holdings. Para los informes periciales de valoracion de inmuebles y determinacion de rentas de mercado en la holding inmobiliaria, ValiTax elabora informes periciales de valoracion inmobiliaria para holdings de arrendamiento. Contacto: Contacto@LRB.es / +34 684 234 831.
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